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房屋面积分类

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现实生活中，很多人因为缺乏购房方面的常识在面积问题上吃了大亏。他们要么多分摊了公有建筑面积、没有得到应得的套内建筑面积；要么多得了自己并不想要的面积、多支出了购房款。多花了冤枉钱还不算，有苦却说部出来，只好打碎了牙往肚里咽。其实，房产有很多种的“面积”，不同的面积含义大相径庭。
      1、房屋的建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
      2、套内建筑面积：套（单元）内建筑面积=套（单元）内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
      3、房屋的使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
      4、套内使用面积：套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
      套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。
      5、房屋的产权面积：指产权人依法拥有房屋的所有权的房屋建筑面积。房屋产权的产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
      6、房屋的共有建筑面积：指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
      7、套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积计入套内墙体面积。
      8、套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
      9、公摊面积：分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。
      其实，“实用面积”和“地毯面积”都是市场上约定俗成的称谓，“实用面积”通常和“套内建筑面积”的含义是一致的；“地毯面积”通常和“套内使用面积”是一致的。
需要强调的是：无论商品房销售面积还是商品房的使用面积，只有通过产权登记才能得到国家的认可与法律的保护。
      怎样测面积
      根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
      商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
      套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
      1、套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高部低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积。否则不算使用面积。
      每户阳台（无论凹、凸阳台）面积在6㎡以下的，不计算使用面积；超过6㎡的，超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。
      2、套内使用面积包括商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共有墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
      3、阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
      4、单元分摊的公用建筑面积由两部分组成:①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积。②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
      请注意，在计算二手房建筑面积时，以下部分不能计算在建筑面积中。
      ● 突出墙面的构件、配件和艺术装饰外，例如柱子、垛、勒脚、无柱雨蓬、台阶等。
      ● 室外爬梯，如用来检查诸如消防设备一类专用的，也不能算建筑面积。
      ● 技术层如果没有2.2米也不能算。
      ● 还有许多的建筑物都不能算建筑面积，包括：独立的烟囱、油罐、水塔、烟道、储油池、储水池、园库、储仓、地下的人防干线或支线等。
      公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
      公用建筑面积计算
      整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
      将整栋的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
      公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。
      公用建筑面积分摊计算
      各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
      分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数x套内建筑面积。
      一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右。
      把产权分割清楚之后就可以计算出单户的建筑面积。计算公式如下：
      单户建筑面积=全幢建筑面积÷全幢使用面积x单户使用面积。

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