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国土房管局九条建议为业主维权助阵

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第一条签订安全普查计划书

　　《标准》原文：每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划组织实施。

　　因为房屋及其设施是否安全，不能仅凭目测，需要相应的设备和标准来检查，这应该是技术监督部门的工作，而且其必须有检测检验的资格。所以建议业主管理委员会先聘请有关方面的专家顾问，然后与物业公司协商签订一个关于安全普查的计划书。比如每年普查的具体时间、普查哪些方面、按什么标准等等内容都要事先以文字的方式规定好，避免普查流于形式，变成每年走走过场。

　　第二条约定报修服务的质量

　　《标准》原文：白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场。

　　这完全是物业管理合同应该规定的内容，建议业主们直接将此条写入物业管理合同。同时约定服务的质量和态度：如果一个人值班，三个业主报修，怎么办？半个小时到不了场，怎么办？各种修理分别应该在几小时内完成？解决不了的如何进行赔偿等。

　　第三条超标准收费有罚则专职管理

　　《标准》原文：与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准。

　　物业公司应该与代表全体业主的业主委员会签订合同，业主个人无权就共有资产的管理事宜委托他人。服务标准最好能约定，如果超标准收费，要受什么样的处罚。

　　第四条管委会调查物管满意率

　　《标准》原文：每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数８０％。

　　曾经很多小区的调查表，是由物业公司自己填写的。调查表要确保发到业主手中，由业主亲自填写。还要写鉴定，超过一定比率不满意可以换物业公司。建议这项调查由管委会来做。如果可能，让公证处参与调查会更有可信度。

　　第五条危险索赔要写入合同

　　《标准》原文：相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施。

　　什么叫相对封闭？在与物业公司签约时要注明小区的哪道门全天有专人值守，什么时间段有几个人在岗。

　　什么是危及业主安全处？国外一般规定高层楼群周围两米都属危险处，包括井盖也应该有危险标志。倘若未尽此义务造成他人损害的，由物业公司承担赔偿责任。这也应该事先在合同中注明。

　　第六条清扫规定是最低标准

　　《标准》原文：每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫。

　　一次清扫恐怕不足以保持服务范围内无杂物，业主可以通过合同约定服务范围内每日清扫的次数，也可以约定杂物出现多少分钟内必须清除，谁来评价“服务范围内无废弃杂物”，其标准又是什么。不过怎么签订合同都应该将违约责任写清楚，就是说如果达不到保洁标准的话，物业公司必须承担赔偿或者其他责任，没有违约责任的标准或者规定一般都会形同虚设。

　　楼梯扶手、栏杆等虽然不像汽车那样容易招灰，但是一周一次怎么说也很难保持起码的卫生。清扫次数、具体时间和方式最好还是由业主自己在合同里约定，不同地方也可不同对待，不一定一刀切。

　　第七条统一消毒费用有出处

　　《标准》原文：按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。

　　这条规定对业主的身体健康很有好处，但要约定这笔开支由谁出。政府如果有规定，当然按政府规定。但在政府没有相关规定时，业主希望小区也要进行消毒，那么一定要将此项工作的要求和费用的出处签到合同里，否则物业公司可以不做此项安排。

　　第八条指定装修垃圾堆放地点

　　《标准》原文：及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

　　无论如何，社区内都不应该随意堆放垃圾，应该指定这些垃圾堆放的地点。而且三天太长，尤其在夏季，当天清理比较好，我们不能给ＳＡＲＳ之类的病毒提供太多可能的传播机会。

　　第九条电梯无故障不间断

　　《标准》原文：主梯６：００－２４：００不间断运行，０：００－６：００呼叫运行，电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；凡有备梯的，在高峰期６点－８点、１７点－１９点与主梯同时运行；主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备梯的，属急迫性维修的，应在３０分钟内抢修完工，其他维修应于２３点至次日５点以内完工。

　　关于电梯方面的规定比较详细和全面了，物业管理委员会还可以根据本小区的实际情况与物业公司具体协商制定电梯的运行时间。比如本小区经常夜生活的人多或者有其他特殊原因必须电梯运行到很晚的，双方完全可以商定２４小时不间断运行。还有设不设电梯工，如果不设是不是应该降低物业费呢？这些都可以协商解决。

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