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中国社会科学院昨日在京发布了住房绿皮书《中国住房发展报告2009—2010》(下称绿皮书)，这是社科院发布的第二本关于房地产市场的报告。绿皮书认为，2010年中国楼市从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势，而根据绿皮书对全国35个大中城市住房价值潜力的排名，成都居于第十位。
今年房价为何坐上“过山车”？
信贷更多支持投机性开发和消费
对于2009年我国房价犹如坐上了“过山车”，中国社科院财贸所高广春博士在发布会上分析了我国房价上涨的四点原因。
高广春认为，住房金融机构支持所存在的问题主要表现在以下几个方面：一是同2008年的流动性收缩对房价下降的缓慢影响相比，2009年过快释放的流动性推动了房价的过快上涨。二是2009年以来流入住房领域的贷款更多支持了投机性的住房开发和消费，而不是真实性的住房开发和消费。三是风险放宽手段有限。四是政策性住房金融没有发挥有效的支持作用。
明年中国楼市如何走？
未来一年春暖秋凉、价稳量增
绿皮书指出，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。
在没有出现新的重大外部冲击的条件下，2009年受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。具体而言，2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。
为何楼市不会大幅波动？
四大因素支撑明年房价
绿皮书从供给、消费需求、投机需求和投资等4个方面分析预测了2009年第四季度至2010年第四季度住房发展态势。
供给方面，开发企业资金面决定短期供给变动。由于信贷政策宽松及2009年商品住房销售业绩良好，开发企业普遍资金较充裕，短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。
消费需求方面，近期经济下滑可能对真实住房需求有一些影响，但政府采取的一些鼓励住房消费、降低城市化门槛的措施如买房送户口等又可以在一定程度上抵消其作用，总体上真实住房需求不会出现太大的波动。
投机需求方面，住房投机行为是造成现阶段住房市场波动的需求方面的主要原因，它受通货膨胀率、融资成本与融资杠杆比率、交易成本等因素的影响。其中通胀预期是否会转化为现实通胀压力还有待于进一步观察，融资成本、融资杠杆比率及交易成本大小则主要取决于政府住房信贷与税收政策。
投资方面，由于经济复苏尚不稳固、经济增长对住房市场的依赖仍较大，因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间，甚至在经济增长低于预期时，政府还可能进一步加大住房需求刺激力度。
楼市如何应对挑战？
释放真实需求 严控投机性房贷
对于中国楼市如何面对挑战，高广春认为：一是如何在收紧对投机性住房开发和消费的流动性同时，有效释放对真实性住房开发和消费之贷款需求的流动性；二是如何在享受住房贷款高收益的同时有效防控住房贷款的风险隐患。
在政策上，他建议：有保有压有控。“保”，是保首套房贷，积极支持和鼓励首套房贷，首先通过下行房贷利率来降低首套房贷者的成本。二是借助于政策性手段对中低收入购房者的房贷给予贴息。“控”，严控投机性房贷，严防房贷风险。
哪些城市房价上涨潜力大？
成都住房价值潜力全国第十
此外，《住房绿皮书》还选取了全国35个大中城市为样本城市来研究住房价值潜力，根据指标体系和各级指标的权重，测算出住房价值潜力的综合排名结果依次是：深圳、上海、北京、广州、天津、南京、杭州、武汉、厦门、成都、大连、青岛、重庆、沈阳、宁波、济南、西安、郑州、长沙、哈尔滨、福州、太原、南昌、合肥、石家庄、昆明、长春、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、贵阳、海口和南宁。
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